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          房屋安全鑒定技術要領


          發布時間:2016-04-26 09:58:55   閱讀次數:52

                  房屋鑒定是人們根據力學和建筑結構的基礎專業知識,依據相關的鑒定標準、設計規范和科學結論,借助檢測工具和儀器設備,結合建筑結構設計和施工經驗,對房屋結構的材料、承載力和損壞原因等情況進行檢測、計算、分析和論證,并給出結論的一門科學。筆者從事房屋安全鑒定工作多年,對房屋安全技術要領和操作規程有了更多認識,在工作中解決了矛盾糾紛,維護雙方當事人合法的權益。

          一、房屋鑒定的分類

           ()房屋的安全性鑒定。房屋的安全性鑒定主要有兩類:一個是在正常使用情況下的房屋安全性鑒定,另一個是在發生地震情況下的房屋安全性鑒定。

           ()房屋的完損等級評定。根據房屋的結構、裝修和設備三個組成部分的完好和損壞程度評定房屋的完損等級,將房屋評定為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級。適用標準為建設部1985年頒發的《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99(2004年版)。危險房是根據《危險房屋鑒定標準》JGJ12599(2004年版)給定危險構件和危險房屋界限確定的,其他4類是按《房屋完損等級評定標準》評定的。主要為房地產管理部門掌握所管各類房屋的完損情況,為房屋的技術管理和修繕以及城市規劃改造提供基礎資料和依據。

           ()房屋的質量鑒定。房屋的質量鑒定是根據房屋的現狀來評定房屋的質量。目前我國還沒有《房屋質量鑒定標準》,現在對房屋進行質量鑒定,只能依據《建筑工程質量檢驗標準》和有關的建筑設計標準,但這些標準主要用于房屋建造的施工階段,對于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出現的有些裂縫或損壞有時就不適用了。

           ()房屋尚可使用年限的鑒定

          房屋尚可使用年限的鑒定是根據房屋的現狀、使用情況和使用環境等影響房屋使用壽命的因素,經過調研、分析和計算,評定出房屋還可以使用的年限,目前還沒有鑒定標準。

           ()房屋損壞糾紛的鑒定

          房屋損壞糾紛鑒定是指房屋在使用期間受到人為因素(在房屋周圍挖坑、挖溝、爆破、降水、蓄水或施工振動)侵害,而確定責任人及其行為是否為房屋損壞(結構傾斜、開裂等)的直接原因的鑒定。

          由于這一類鑒定的情況較復雜,且沒有統一的鑒定標準和依據,所以鑒定工作的難度較大,只能根據各個鑒定項目的不同,參考有關的教材、資料和模擬檢測的數據,綜合分析評定。根據實際房屋損壞發生的概率,房屋損壞糾紛的主要有以下幾種:發生最多的是在既有房屋周圍挖滲水井和集水坑、挖排水溝、灌水降水、挖基坑和地下隧道等施工,造成既有房屋的基礎產生不均勻沉隆,使上部墻體出現不均勻沉隆的裂縫的損壞。其次,較常見的是施工震動或撞擊造成房屋結構開裂或損壞。第三種是由于房屋的某一結構或構件存在缺陷(特別是鄉鎮企業擅自搭建的倉庫和廠房),在使用過程中,由于受外界因素的作用或年久房屋結構構件承載力逐漸降低,而導致房屋突然坍塌。

          二、房屋鑒定的方法。日常工作中,我們主要采取四種方法進行房屋安全鑒定,減少房屋定性評定的主觀性和隨意性。

           ()傳統經驗鑒定法。其方法主要是以有關的鑒定標準為依據,依靠有經驗的專業技術人員進行現場檢測和必要的復核計算,然后憑個人的知識和經驗給出評定結果。

           ()實用鑒定法。其方法是在傳統經驗鑒定法的基礎上發展起來的一種較科學的鑒定方法,它克服了經驗鑒定法的缺點,增加了檢測儀器和設備的應用,對于結構材料強度等有關力學參數,一定采用實測值,并經過統計分析后才用于結構的分析計算。在各項結果的評定中,均以原設計規范的控制條件為標準,經過分析提出綜合性鑒定結論和對策建議,此鑒定方法適用于結構復雜,建筑標準要求較高的大型、重要建筑物。

           ()可靠概率鑒定法。運用概率論和數理統計原理,采用非定值統計規律對房屋的可靠度進行鑒定的一種方法。

           ()房屋完損鑒定評級法。房屋完損鑒定評級法是以房屋完損狀態為標準的劃分等級法,此方法將房屋劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五類。其中,危險房是根據《危險房屋鑒定標準》JGJ12599(2004年版)給定危險構件、危險房屋界限確定的,其他四類是按《房屋完損等級評定標準》評定的。目前,房屋完損等級的評定過程基本是定性的描述,無定量的界定。損壞程度的描述用詞為“稍有”、“少量”、“較多”、“輕度”、“明顯”、“嚴重”等比較含糊的詞匯,故只能對房屋的完損狀況做粗略的定性評定,評定結論或多或少的帶有主觀性和隨意性。

          三、村民建房的鑒定程序

           

          農村集體土地農民危舊房改造房屋安全鑒定有以下幾個特點:集體土地上老宅;無產權證明;無設計施工圖紙;建筑質量較差;無質檢等部門的合格質量鑒定。鑒與以上幾種情況,農村房屋危險等級鑒定的順序為先房屋外部,后房屋內部。破壞程序嚴重或瀕危的房屋,若其破壞狀態顯而易見,可不再對房屋內部進行檢查。房屋外部檢查的重點宜為:房屋的結構體系及其高度、寬度和層數;房屋的傾斜、變形;地基基礎的變形情況;房屋外觀損壞和破壞的情況;房屋附屬物的設置情況及其損傷與破壞現狀;房屋局部坍塌情況及其相鄰部分已外露的結構、構件損傷情況。

           

              根據以上檢查結果,應對房屋內部可能有危險的區域和可能出現的安全問題做出鑒定。房屋內部檢查時,應對所有可見的構件進行外觀損傷及破壞情況的檢查;對承重構件,可剔除其表面裝飾層進行核查。對各類結構的檢查,要著重檢查承重墻、柱、梁、樓板、屋蓋及其連接構造。檢查非承重墻和容易倒塌的附屬構件,檢查時,應著重區分抹灰層等裝飾層的損壞與結構的損壞。



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